Ce trebuie să știm despre noua abordare ANAF pentru înregistrarea în scopuri TVA în cazul chiriilor

În lumea complexă a legislației fiscale, avem acum o nouă provocare: dacă nu sunt deja înregistrate, persoanele impozabile – juridice sau fizice – care efectuează servicii de închiriere a bunurilor imobile în scutire de TVA sunt invitate de autoritățile fiscale la o discuție, pentru a stabili dacă trebuie sau nu să se înregistreze în scopuri de TVA. În caz de neprezentare sau neconformare, acestea pot fi înregistrate din oficiu.

Recent, Curtea de Conturi a constatat, în urma unei misiuni de audit, că ANAF Sector 1 nu s-a folosit de informațiile pe care le avea deja la dispoziție, pentru a încasa cel puțin 2 milioane de lei sub formă de TVA, în 2022. De altfel, România rămâne statul european cu cel mai mare decalaj de încasare a taxei pe valoare adăugată, potrivit statisticilor Comisiei Europene. Acest decalaj înseamnă diferenţa dintre veniturile din TVA ce ar fi trebuit încasate, conform legislației din România, şi cele efectiv încasate de autoritățile fiscale.

36.7 %

Decalajul de încasare a TVA în România, în 2021

€ 9 mld.

Neîncasate de ANAF în 2021

Sursa: Comisia Europeană

Efectul digitalizării

Deși mai sunt și alte tipologii de operațiuni care sunt în vizorul autorităților fiscale când vine vorba de înregistrările în scopuri de TVA din oficiu, merită să ne uităm punctual la subiectul închirierilor în scutire de TVA a bunurilor imobile, pentru că aici constatăm o noutate, care a generat un oarecare grad de confuzie.

Concret, nu discutăm despre o modificare legislativă, ci despre o nouă abordare practică a organelor de control. Grație datelor pe care le au la dispoziție ca urmare a digitalizării (SAF-t, e-Factura), inspectorii fiscali pot analiza acum cu mai multă ușurință situația contribuabililor, pentru a stabili dacă își îndeplinesc sau nu obligațiile fiscale. De altfel, tocmai accesul facil la aceste date e și reproșul Curții de Conturi, în cazul controlului de la ANAF Sector 1.

Cine trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA dacă închiriază în scutire

Prima întrebare care apare e dacă persoanele fizice care au venituri din chirii sunt vizate de noua practică a ANAF?

Cu siguranță, puține persoane fizice care sunt proprietari de imobile pe care le dau în chirie se gândesc că ar putea avea altă relație cu TVA decât cea a unui consumator care plătește această taxă, ca parte din prețul pentru bunurile și serviciile pe care le cumpără. Cu toate acestea, nu doar persoanele juridice neînregistrate în scopuri de TVA, ci și astfel de persoane fizice sunt vizate. Acestea din urmă devin persoane impozabile din perspectiva TVA de la prima închiriere, urmând să analizeze, în funcție de tipologia activității economice și nivelul veniturilor, dacă este necesară și înregistrarea în scopuri de TVA. De cele mai multe ori, concluzia e că ea nu este necesară.

Asta pentru că persoanele impozabile care au sediul activității în România sunt obligate să se înregistreze în scopuri de TVA dacă depășesc plafonul anual de 300.000 RON.

300.000 RON

Plafonul pentru înregistrarea în scopuri de TVA

Altfel spus, o persoană fizică ce închiriază, de pildă, niște apartamente nu are de ce să se preocupe de înregistrarea în scopuri de TVA decât în situația în care depășește acest prag.

În mod normal, veniturile din serviciile de închiriere scutite de TVA, dacă ar fi singurele operațiuni efectuate de către persoana impozabilă, nu ar fi luate în calcul atunci când analizăm cifra de afaceri care se compară cu plafonul menționat anterior.

Totuși, un aspect mai puțin cunoscut – care reiese din coroborarea mai multor articole din Codul fiscal – ne arată că dacă pe lângă operațiunile de închiriere scutite se mai efectuează și o singură operațiune taxabilă, toate aceste operațiuni scutite și operațiunea taxabilă se vor lua în calcul cumulat, crescând astfel șansele ca plafonul să fie depășit.

În acest context, autoritățile fiscale analizează dacă pe lângă serviciile de închiriere se mai efectuează și alte tipuri de servicii sau livrări potențial taxabile, cum ar fi refacturarea costurilor cu utilitățile sau alte servicii de întreținere a spațiilor comune și închirierea locurilor de parcare.

Când se complică discuția

Dacă până aici legea ne oferă niște direcții destul de clare, când ajungem la discuția dacă recuperarea costurilor cu utilitățile și serviciile de întreținere a spațiilor comune sau închirierea locurilor de parcare sunt operațiuni taxabile de sine stătătoare sau operațiuni accesorii care urmează tratamentul de TVA al serviciului principal de închiriere (deci tot scutite), lucrurile devin și mai interesante.

Subiectul încadrării ca operațiune de sine stătătoare sau serviciu accesoriu este delicat și interpretabil de la caz la caz, dovada fiind și multitudinea de cauze judecate la Curtea Europeană de Justiție pe această temă. 

Fără a intra prea mult în detalii tehnice, important de reținut este faptul că atunci când întocmiți contractele de închiriere trebuie să acordați atenție specială criteriilor de încadrare a operațiunilor conexe închirierii ca operațiuni taxabile de sine stătătoare sau ca operațiuni accesorii scutite de TVA.

Printre aceste criterii se numără: posibilitatea chiriașului de a negocia separat contracte cu furnizorii de utilități sau prestatorii de servicii de întreținere și de a contoriza separat consumul de utilități, modul de facturare (distinct de chirie sau nu) și alte detalii practice (de exemplu, ce urmărește în principal clientul: să beneficieze în cele mai bune condiții de spațiul închiriat sau să obțină folosința locurilor de parcare?).

În cele mai multe cazuri, miza autorităților nu pare să fie foarte mare ca urmare a acestor analize și înregistrări în scopuri de TVA. Chiria poate rămâne în continuare scutită de TVA fără drept de deducere, iar utilitățile refacturate de cele mai multe ori la cost nu vor genera sume de TVA de plată.

Candidatul cel mai promițător rămâne închirierea locurilor de parcare – dacă se dovedește că nu sunt accesorii serviciului principal de închiriere, acestea vor fi taxabile și pot duce la obligații adiționale de TVA și accesorii de întârziere la plată. În acest context, mai degrabă acțiunile recente par a fi conduse de nevoia de a răspunde presiunilor la care administrațiile fiscale sunt supuse de către organismul de supervizare și control, adică Curtea de Conturi.

Chiar și așa, acest subiect are potențialul de a deveni o tematică la nivelul autorităților fiscale. Și cum paza bună trece primejdia rea, orice persoană impozabilă care efectuează operațiuni precum cele descrise anterior ar beneficia cu siguranță de pe urma unei analize a propriei situații.

 

Acest articol a fost publicat inițial pe Panorama.ro.