IFRS 본격 시행에 따른 부동산 개발금융의 영향 (2)
2011-02-02
RHTL본부 상무보 이응석 02-316-6618
최근의 PF(Project Financing) 유동화 시장을 살펴보면, 부동산 자산가격 하락과 IFRS의 본격 시행 등으로 신규 개발사업에서 건설사들은 프로젝트에 부담해야 하는 위험수준에따라 신용공여 행위를 하지 않거나 그 규모를 최소화 함으로서 개발사업으로 인한 신용 위험 등을 회피하려는 경향이 뚜렷하게 나타나고 있음
최근 PF유동화의 특징적인 사례
특히 건설사의 신용보강행위를 최소화한(부채부담 증가 없이) 유동화 상품을 발행하는 프로젝트가 제한적으로 등장하고 있으며 국내 신용평가기관의 공시자료(2009.06~2010.12)에 의하면 다음과 같은 사례를 찾아 볼 수 있음
PF의 일반구조
현재까지, 부동산 개발사업에 자금조달을 위해 통용되고 있는 가장 일반적이고 단순한 PF 유동화 구조는 다음과 같음
PF유동화 사례의 분류
조사 분석결과, 부동산 PF 의 유동화 사례는 부동산 개발사업의 시점에 따라, 크게 세가지 형태로 분류할 수 있음
PF유동화 사례 – 중도금 반환채권 유동화 사례
▪ 토지매입 – 중도금 반환채권
건설사의 직접적인 신용보강 없이 공시된 PF 유동화 중 최근의 사례는 주로 대형공모 PF 사업의 토지자금 조달에서 나타나고 있음
[표-1]에서 보는 바와 같이 지방자치단체 또는 공기업이 소유하고 있는 부지에 대한 개발사업은 토지 소유주, 건설투자자 및 재무적 투자자가 설립한 PFV(Project Finance Vehicle)가 토지 소유주와 토지매매(공급) 계약을 체결하는 것이 일반적이며, 이러한 토지매매계약에서 중도금 반환과 관련한 조항을 유동화의 대상(중도금 반환에 대한 청구권)으로 활용하고 있음
이러한 구조는 토지매입을 위해 조달한 자금(중도금 대출)을 계약자간에 체결된 계약상의 해제 또는 해지사유가 발생하여 매도자가 중도금을 반환해야 하는 경우, 반환금을 대주인 금융기관에게 직접 지급한다는 약정을 체결하여 대출금 원본을 확보할 수 있는 금융구조임
PF유동화 사례 – 책임분양 유동화 사례
▪ 착공이전 – 책임분양 유동화
IFRS 도입시행과 관련하여 건설사의 연대보증, 채무인수 등의 행위가 직접적으로 부채비율을 증가시킬 수 있음에 따라 최근에 이를 최소화 할 수 있는 방안으로 시공사의 책임분양을 구조화 하는 방안이 시도되고 있음
즉, 주택사업의 경우 시행자의 분양이 실시되기 이전에 대출금 상환 등에 필요한 금원인 분양대금을 건설사가 책임지는 형태인 것임
이를 위해 시행사 관련 위험을 통제하기 위한 관리형 토지신탁 구조를 채택하고 있으며, 신탁명의 분양수입금 계좌개설, 신용위험 통제장치 마련 등의 관리구조를 취하고 있음
책임분양 구조의 핵심이슈는 ‘책임분양’에 대한 정의와 ‘책임분양’ 미이행시 부과되는 Penalty 임. 시행사 관련 위험 및 사업관련계좌 입출금에 대한 통제가 이루어진다는 전제하에 시공사가 특정시점까지 분양수입금계좌에 대한 대출원리금 상환 등에 필요한 금원이 확보되지 못하는 경우, 해당 차액을 입금하는 ‘책임분양의무’를 부담함에 따라, 구조화가 가능하게 됨. 또한 이러한 행위가 우발채무로 계상되지 않으면서 신용보강 효과를 누릴 수 있다는 장점에서 진행된 것으로 볼 수 있음
PF유동화 사례 – 분양대금,대출채권 유동화 사례
▪ 분양이후 – 분양대금(매출채권) 또는 대출채권 유동화
시행자의 분양이 완료된 이후, 시행사의 신용위험과 시행위험, 분양계약 해지위험, 현금흐름 위험 등과 시공사의 책임준공 의무 등에 대한 각각의 통제장치를 마련하여 구조화 한 사례도 있음
즉, 분양률이 어느 정도 진행된 사업장을 대상으로 중도금 납입대금을 상환재원으로한 대출채권 유동화 구조임
본 금융구조에서도 시행사와 관련한 위험을 최소화(통제) 하기 위하여 관리형 토지신탁 구조를 도입하여 신탁사가 시행 및 분양주체가 되었으며, 분양대금을 신탁명의 계좌로 입금하도록 하고 있음
(다음 호에서는 부동산 PF 유동화 투자구조의 변화에 대해서 다루어 볼 예정입니다)
최근의 PF(Project Financing) 유동화 시장을 살펴보면, 부동산 자산가격 하락과 IFRS의 본격 시행 등으로 신규 개발사업에서 건설사들은 프로젝트에 부담해야 하는 위험수준에따라 신용공여 행위를 하지 않거나 그 규모를 최소화 함으로서 개발사업으로 인한 신용 위험 등을 회피하려는 경향이 뚜렷하게 나타나고 있음
최근 PF유동화의 특징적인 사례
특히 건설사의 신용보강행위를 최소화한(부채부담 증가 없이) 유동화 상품을 발행하는 프로젝트가 제한적으로 등장하고 있으며 국내 신용평가기관의 공시자료(2009.06~2010.12)에 의하면 다음과 같은 사례를 찾아 볼 수 있음
PF의 일반구조
현재까지, 부동산 개발사업에 자금조달을 위해 통용되고 있는 가장 일반적이고 단순한 PF 유동화 구조는 다음과 같음
PF유동화 사례의 분류
조사 분석결과, 부동산 PF 의 유동화 사례는 부동산 개발사업의 시점에 따라, 크게 세가지 형태로 분류할 수 있음
PF유동화 사례 – 중도금 반환채권 유동화 사례
▪ 토지매입 – 중도금 반환채권
건설사의 직접적인 신용보강 없이 공시된 PF 유동화 중 최근의 사례는 주로 대형공모 PF 사업의 토지자금 조달에서 나타나고 있음
[표-1]에서 보는 바와 같이 지방자치단체 또는 공기업이 소유하고 있는 부지에 대한 개발사업은 토지 소유주, 건설투자자 및 재무적 투자자가 설립한 PFV(Project Finance Vehicle)가 토지 소유주와 토지매매(공급) 계약을 체결하는 것이 일반적이며, 이러한 토지매매계약에서 중도금 반환과 관련한 조항을 유동화의 대상(중도금 반환에 대한 청구권)으로 활용하고 있음
이러한 구조는 토지매입을 위해 조달한 자금(중도금 대출)을 계약자간에 체결된 계약상의 해제 또는 해지사유가 발생하여 매도자가 중도금을 반환해야 하는 경우, 반환금을 대주인 금융기관에게 직접 지급한다는 약정을 체결하여 대출금 원본을 확보할 수 있는 금융구조임
PF유동화 사례 – 책임분양 유동화 사례
▪ 착공이전 – 책임분양 유동화
IFRS 도입시행과 관련하여 건설사의 연대보증, 채무인수 등의 행위가 직접적으로 부채비율을 증가시킬 수 있음에 따라 최근에 이를 최소화 할 수 있는 방안으로 시공사의 책임분양을 구조화 하는 방안이 시도되고 있음
즉, 주택사업의 경우 시행자의 분양이 실시되기 이전에 대출금 상환 등에 필요한 금원인 분양대금을 건설사가 책임지는 형태인 것임
이를 위해 시행사 관련 위험을 통제하기 위한 관리형 토지신탁 구조를 채택하고 있으며, 신탁명의 분양수입금 계좌개설, 신용위험 통제장치 마련 등의 관리구조를 취하고 있음
책임분양 구조의 핵심이슈는 ‘책임분양’에 대한 정의와 ‘책임분양’ 미이행시 부과되는 Penalty 임. 시행사 관련 위험 및 사업관련계좌 입출금에 대한 통제가 이루어진다는 전제하에 시공사가 특정시점까지 분양수입금계좌에 대한 대출원리금 상환 등에 필요한 금원이 확보되지 못하는 경우, 해당 차액을 입금하는 ‘책임분양의무’를 부담함에 따라, 구조화가 가능하게 됨. 또한 이러한 행위가 우발채무로 계상되지 않으면서 신용보강 효과를 누릴 수 있다는 장점에서 진행된 것으로 볼 수 있음
PF유동화 사례 – 분양대금,대출채권 유동화 사례
▪ 분양이후 – 분양대금(매출채권) 또는 대출채권 유동화
시행자의 분양이 완료된 이후, 시행사의 신용위험과 시행위험, 분양계약 해지위험, 현금흐름 위험 등과 시공사의 책임준공 의무 등에 대한 각각의 통제장치를 마련하여 구조화 한 사례도 있음
즉, 분양률이 어느 정도 진행된 사업장을 대상으로 중도금 납입대금을 상환재원으로한 대출채권 유동화 구조임
본 금융구조에서도 시행사와 관련한 위험을 최소화(통제) 하기 위하여 관리형 토지신탁 구조를 도입하여 신탁사가 시행 및 분양주체가 되었으며, 분양대금을 신탁명의 계좌로 입금하도록 하고 있음
(다음 호에서는 부동산 PF 유동화 투자구조의 변화에 대해서 다루어 볼 예정입니다)