IFRS 본격 시행에 따른 부동산 개발금융의 영향 (1)
2011-01-04
RHTL본부 상무보 최승용 02-316-6668
개발금융환경과IFRS
최근, 건설업과 관광업을 포함하여 부동산 개발업 전반을 둘러싸고 있는 사업환경이 지속 악화되면서 업계의 움직임은 그 이전과 대비하여 크게 둔화되어 있는 상태임. 물론, 정부의 일부 규제완화 정책에 힘입어 그 동안 이슈화 되었던 주택부문의 미분양 물건이 일부 소진되고 있지만, PF 금융부실로 인해 지본시장은 여전히 경색되어 있는 상황임
이러한 부동산 개발업 전반의 환경변화와 더불어 내년부터 본격시행 될 새로운 회계기준(IFRS)의 도입은 관련산업에 많은 변화와 새로운 대응방안을 요구하고 있음. 이에, 국내에서의 국제회계기준(IFRS, International Financial Reporting Standards)의 본격적인 시행에 따라, 건설산업 및 부동산 개발금융 구조에 미치게 될 변화와 파급효과(영향)를 분석해 보고자 함
국제회계기준(IFRS)의 이해
국제회계기준은 ‘국제적으로 통일된 고품질의 회계기준 제정’이라는 목표아래, 감독기구와는 독립적으로 운영되는 국제회계기준위원회(ISAB, International Accounting Standards Board)가 제정한 국제회계기준서 및 국제회계기준해석서를 일컽음
▪ 한국채택국제회계 기준의 차이점
새롭게 도입되는 한국채택국제회계기준(이하 “K-IFRS”)과 기존의 기업회계기준의 차이점은 기존의 기업회계기준이 ‘법률관계 및 계약의 내용에 따라, 개별 사안에 대한 구체적인 회계처리 방법과 절차를 세밀하게 규정(Rule-based)’하고 있음에 반하여, K-IFRS 는 ‘기업이 경제적 실질에 기초하여 합리적으로 회계처리 할 수 있도록 회계처리의 기본원칙과 방법론을 제시(Principle-based)’하고 있음
K-IFRS 도입에 따른 건설회계 Issues
상기와 같은 기준의 K-IFRS 의 도입에 따라, 건설업계에 미치는 회계상 이슈는 크게 3가지로 예상되며, 지난 2 년여 동안 건설업계에서는 상장사를 중심으로 이에 대한 논의와 협의를 진행해오고 있음
첫째는, 주택 등 분양사업의 수익인식기준의 변경가능성이고, 둘째는 우발채무의 인식요건의 강화, 셋째는 연결재무제표의 연결대상의 강화임
▪ 수익인식의 기준변경
건설사의 자체분양사업에 대한 수익인식의 경우, 지금까지 공동주택을 비롯한 건축물 분양사업은 일정한 표준 모델을 정해 놓고 이를 기초로 분양계약을 체결하고 공사를 진행한 뒤 완료하여 인도하는 방식으로서 계약금, 중도금, 잔금 등은 공사진행기준(공정률 등)에 따라 매출액이 산정되어 왔으나, K-IFRS 에서는 조건에 따라 완공후 주택을 입주자에게 인도하는 시점에 매출이 발생 할 수도 있음
이에 따라, K-IFRS 가 적용되면 자체분양사업과 지분제 재개발, 재건축 사업의 일반 분양분에 대해서는 완공이전에 분양되더라도 건축물을 완공하여 수분양자에게 인도(잔금납부, 소유권 이전완료 등)하기 전까지는 수익인식이 불가능하게 될 수 있음. 또한 이러한 변화는 사업규모가 크지 않는 중소기업 또는 자체사업비중이 높은 중견 기업에게는 변동성에 따른 영향이 클 것으로 예상됨
최근, 건설업계에서는 K-IFRS 에서 아파트 자체분양공사에 대한 수익인식 적정성여부(진행기준과 인도기준 중 어느 것이 적정한가?)에 대한 논의를 진행 중에 있으며, 관련학자 들은 ‘현행 IFRS 에서도 진행기준 적용이 가능함에도 IFRS 규정을 너무 보수적으로 해석’하고 있다고 지적하고 있음에 따라, 관련업계의 일부 변화 및 조정이 예상됨
▪ 우발채무인식 요건의 강화
지금까지 현행 기업회계기준에서는 개발금융상의 우발채무를 산정할 때, 부채전환 가능성이 80% 이상으로 평가될 경우에만 부채로 계상하였으며, 그 이하일 경우에는 감사보고서상의 주석으로만 공시하였음
K-IFRS 기준에서는 부채전환 가능성이 50% 이상으로 평가될 경우에 부채로 계상토록 기준하고 있음에 따라, 회계기준상 부채로 계상될 가능성은 이전보다 높아졌으며, 동시에 건설사의 부채비율 증가요인으로 작용하게 될 것으로 예상되고 있음
결국, 우발채무 인식요건의 강화로 재무제표에 반영해야 할 부채규모가 증가 할 것이며, 손익측면에서는 부채인식 금액이 사업기간 중에 비용화 됨으로써 프로텍트의 수익성 저하가 발생할 것으로 예상됨
▪ 연결재무제표 연결 대상 확대
지금까지, 국내의 재무제표 작성기준은 기업간 개별 재무제표가 주된 재무제표였으나, K-IFRS 에서는 연결재무제표를 주된 재무제표로 사용하며, 연결재무제표에 포함되는 종속회사의 기준이 지분율 50% 또는 실질 지배력 보유여부로 바뀌도록 규정하고 있음
현행 건설사들은 다양한 목적으로 여러 자회사를 거느리고 있는데, 이렇게 연결대상이 될 경우, 종속기업은 지배기업과 같이 국제회계기준으로 적용함에 따라, 추가적인 회계처리 부담과 더불어 연결과정에서 병목현상이 발생할 것으로 예상됨
지금까지의 회계기준에서는 연결대상으로 포함되지 않는 법인격을 갖추지 않고 있는 신탁, 파트너쉽 등도 포함되도록 하여 연결대상의 확대가 예상되고 있으며, 대규모 민자사업의 경우에도 사업시행을 위해 설립된 SPC 에 운영이사가 파견된 경우 이를 실질적인 지배력이 있는 것으로 해석하여 SPC 의 부채가 연결대상이 될 수 있음
결국, K-IFRS 의 도입시행으로 그 동안 국내회계기준이 갖고 있던 형식상의 문제는 경제적 실질을 기준으로 처리하게 됨에 따라, 경영정보의 투명성 개선 등 긍정적인 효과를 기대할 수 있을 것으로 보여지는 반면, 건설사들의 매출인식은 이연되고, 부채비율은 상승하여 재무제표 전반에 따른 개선효과는 크게 기대하기 어려울 것으로 보여짐
이러한 회계기준의 변화로 인해 부동산 업계에서는 부채비율에 부담을 주지 않으면서 금융 부담을 피할 수 있는(최소화할 수 있는) 사업방식과 금융기관의 새로운 조달방식(금융상품)에 대한 요구가 증대되고 있음
(다음 호에서는 이러한 변화에 따라, 최근 부동산 개발금융 PF 유동화구조의 변화양상을 사례중심으로 분석해 보고자 합니다)
개발금융환경과IFRS
최근, 건설업과 관광업을 포함하여 부동산 개발업 전반을 둘러싸고 있는 사업환경이 지속 악화되면서 업계의 움직임은 그 이전과 대비하여 크게 둔화되어 있는 상태임. 물론, 정부의 일부 규제완화 정책에 힘입어 그 동안 이슈화 되었던 주택부문의 미분양 물건이 일부 소진되고 있지만, PF 금융부실로 인해 지본시장은 여전히 경색되어 있는 상황임
이러한 부동산 개발업 전반의 환경변화와 더불어 내년부터 본격시행 될 새로운 회계기준(IFRS)의 도입은 관련산업에 많은 변화와 새로운 대응방안을 요구하고 있음. 이에, 국내에서의 국제회계기준(IFRS, International Financial Reporting Standards)의 본격적인 시행에 따라, 건설산업 및 부동산 개발금융 구조에 미치게 될 변화와 파급효과(영향)를 분석해 보고자 함
국제회계기준(IFRS)의 이해
국제회계기준은 ‘국제적으로 통일된 고품질의 회계기준 제정’이라는 목표아래, 감독기구와는 독립적으로 운영되는 국제회계기준위원회(ISAB, International Accounting Standards Board)가 제정한 국제회계기준서 및 국제회계기준해석서를 일컽음
▪ 한국채택국제회계 기준의 차이점
새롭게 도입되는 한국채택국제회계기준(이하 “K-IFRS”)과 기존의 기업회계기준의 차이점은 기존의 기업회계기준이 ‘법률관계 및 계약의 내용에 따라, 개별 사안에 대한 구체적인 회계처리 방법과 절차를 세밀하게 규정(Rule-based)’하고 있음에 반하여, K-IFRS 는 ‘기업이 경제적 실질에 기초하여 합리적으로 회계처리 할 수 있도록 회계처리의 기본원칙과 방법론을 제시(Principle-based)’하고 있음
K-IFRS 도입에 따른 건설회계 Issues
상기와 같은 기준의 K-IFRS 의 도입에 따라, 건설업계에 미치는 회계상 이슈는 크게 3가지로 예상되며, 지난 2 년여 동안 건설업계에서는 상장사를 중심으로 이에 대한 논의와 협의를 진행해오고 있음
첫째는, 주택 등 분양사업의 수익인식기준의 변경가능성이고, 둘째는 우발채무의 인식요건의 강화, 셋째는 연결재무제표의 연결대상의 강화임
▪ 수익인식의 기준변경
건설사의 자체분양사업에 대한 수익인식의 경우, 지금까지 공동주택을 비롯한 건축물 분양사업은 일정한 표준 모델을 정해 놓고 이를 기초로 분양계약을 체결하고 공사를 진행한 뒤 완료하여 인도하는 방식으로서 계약금, 중도금, 잔금 등은 공사진행기준(공정률 등)에 따라 매출액이 산정되어 왔으나, K-IFRS 에서는 조건에 따라 완공후 주택을 입주자에게 인도하는 시점에 매출이 발생 할 수도 있음
이에 따라, K-IFRS 가 적용되면 자체분양사업과 지분제 재개발, 재건축 사업의 일반 분양분에 대해서는 완공이전에 분양되더라도 건축물을 완공하여 수분양자에게 인도(잔금납부, 소유권 이전완료 등)하기 전까지는 수익인식이 불가능하게 될 수 있음. 또한 이러한 변화는 사업규모가 크지 않는 중소기업 또는 자체사업비중이 높은 중견 기업에게는 변동성에 따른 영향이 클 것으로 예상됨
최근, 건설업계에서는 K-IFRS 에서 아파트 자체분양공사에 대한 수익인식 적정성여부(진행기준과 인도기준 중 어느 것이 적정한가?)에 대한 논의를 진행 중에 있으며, 관련학자 들은 ‘현행 IFRS 에서도 진행기준 적용이 가능함에도 IFRS 규정을 너무 보수적으로 해석’하고 있다고 지적하고 있음에 따라, 관련업계의 일부 변화 및 조정이 예상됨
▪ 우발채무인식 요건의 강화
지금까지 현행 기업회계기준에서는 개발금융상의 우발채무를 산정할 때, 부채전환 가능성이 80% 이상으로 평가될 경우에만 부채로 계상하였으며, 그 이하일 경우에는 감사보고서상의 주석으로만 공시하였음
K-IFRS 기준에서는 부채전환 가능성이 50% 이상으로 평가될 경우에 부채로 계상토록 기준하고 있음에 따라, 회계기준상 부채로 계상될 가능성은 이전보다 높아졌으며, 동시에 건설사의 부채비율 증가요인으로 작용하게 될 것으로 예상되고 있음
결국, 우발채무 인식요건의 강화로 재무제표에 반영해야 할 부채규모가 증가 할 것이며, 손익측면에서는 부채인식 금액이 사업기간 중에 비용화 됨으로써 프로텍트의 수익성 저하가 발생할 것으로 예상됨
▪ 연결재무제표 연결 대상 확대
지금까지, 국내의 재무제표 작성기준은 기업간 개별 재무제표가 주된 재무제표였으나, K-IFRS 에서는 연결재무제표를 주된 재무제표로 사용하며, 연결재무제표에 포함되는 종속회사의 기준이 지분율 50% 또는 실질 지배력 보유여부로 바뀌도록 규정하고 있음
현행 건설사들은 다양한 목적으로 여러 자회사를 거느리고 있는데, 이렇게 연결대상이 될 경우, 종속기업은 지배기업과 같이 국제회계기준으로 적용함에 따라, 추가적인 회계처리 부담과 더불어 연결과정에서 병목현상이 발생할 것으로 예상됨
지금까지의 회계기준에서는 연결대상으로 포함되지 않는 법인격을 갖추지 않고 있는 신탁, 파트너쉽 등도 포함되도록 하여 연결대상의 확대가 예상되고 있으며, 대규모 민자사업의 경우에도 사업시행을 위해 설립된 SPC 에 운영이사가 파견된 경우 이를 실질적인 지배력이 있는 것으로 해석하여 SPC 의 부채가 연결대상이 될 수 있음
결국, K-IFRS 의 도입시행으로 그 동안 국내회계기준이 갖고 있던 형식상의 문제는 경제적 실질을 기준으로 처리하게 됨에 따라, 경영정보의 투명성 개선 등 긍정적인 효과를 기대할 수 있을 것으로 보여지는 반면, 건설사들의 매출인식은 이연되고, 부채비율은 상승하여 재무제표 전반에 따른 개선효과는 크게 기대하기 어려울 것으로 보여짐
이러한 회계기준의 변화로 인해 부동산 업계에서는 부채비율에 부담을 주지 않으면서 금융 부담을 피할 수 있는(최소화할 수 있는) 사업방식과 금융기관의 새로운 조달방식(금융상품)에 대한 요구가 증대되고 있음
(다음 호에서는 이러한 변화에 따라, 최근 부동산 개발금융 PF 유동화구조의 변화양상을 사례중심으로 분석해 보고자 합니다)