Nezapomeňte si uplatnit odpočet úroků z úvěru na bydlení

Od 1. ledna 2021 platí maximální výše odpočtu úroků zaplacených z hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření (dále jen „úvěr“) použitého na financování bytových potřeb svých nebo blízkých příbuzných od základu daně z původních 300 000 Kč na současných 150 000 Kč. Rozhodné datum pro určení limitu odpočtu je vklad do katastru nemovitosti, nikoli datum uzavření úvěrové smlouvy. Subjekt toto datum dokládá potvrzením vydaným katastrálním úřadem. Úroky však lze odečíst maximálně do nulového základu daně. Za určitých okolností tak může poplatník na daních ušetřit až 45 000 Kč, resp. 22 500 Kč za rok při sazbě daně 15 % (při aplikaci sazby daně ve výši 23 % se jedná o hodnoty 69 000 Kč, resp. 34 500 Kč).

Můžeme také dodat, že pokud byla bytová potřeba obstaraná nejpozději do roku 2020, nicméně od roku 2021 došlo k refinancování úvěru, i nadále platí maximální výše nároku na odpočet úroků 300 000 Kč, a dále, že při uplatnění odpočtu úroků pouze po část roku není možné překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků, tj. 25 000 Kč, resp. 12 500 Kč.

Jaká je definice bytové potřeby?

Bytová potřeba je detailně uvedena v § 4b zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“). Zjednodušeně se v souvislosti s odpočtem úroků z úvěru jedná o následující body:

• výstavba nemovité věci pro bytovou potřebu,
• nákup pozemku, na kterém bude do 4 let zahájena výstavba bytové potřeby,
• nákup nemovité věci pro bytovou potřebu,
• rekonstrukci nemovité věci související s bytovou potřebou,
• vypořádání společného jmění manželů v případě úhrady podílu na nemovité věci související s bytovou potřebou.

Blízkými příbuznými zmíněnými výše jsou v tomto případě myšleny tyto osoby: druhý z manželů, potomci, rodiče a prarodiče obou manželů.

Důležité je také doplnit, že v případě nemovité věci využívané jednak k bydlení, jednak k podnikání či nájmu, musíte v takovém případě poměrně rozdělit plochu nemovité věci, a dle toho i poměrně nárokovat odpočet úroků. Pokud by ale chtěl poplatník odečíst úroky na nemovitou věc, kterou bude využívat pouze pro podnikatelskou činnost nebo pronájem, má smůlu, respektive může tyto náklady odečíst od příjmů z příslušné činnosti, pokud neaplikuje paušální výdaje. Zároveň také není možné úroky nárokovat v případě chat či chalup.

Na druhou stranu bychom Vás rádi informovali, že v souvislosti s rekreační nemovitostí, která je celoročně obývána, bylo vydáno rozhodnutí Nejvyššího správního soudu (dále jen „NSS“) 1 Afs 133/2019 - 34 ze dne 25. června 2020 v důsledku toho, že finanční správa neumožňovala nárok na odpočet úroků v souvislosti s tímto typem nemovitosti. Z rozhodnutí vyplývá, že stavba pro rodinnou rekreaci může za určitých předpokladů splňovat definici bytové potřeby. Doposud totiž finanční správa rozhodovala na základě formálního údaje nemovitosti v katastru nemovitostí, nicméně nově je vázána právním názorem vysloveným NSS a je povinna zohlednit skutečný stav užití. Poplatník má ovšem povinnost prokázat, že nárok na odpočet úroků je důvodný, jednak tím, že v nemovitosti skutečně trvale bydlí (lze prokázat např. placením poplatků za odvoz odpadů, doručováním pošty, potvrzením obce o trvalém pobytu, návrhem svědků apod.), a že stavba splňuje technické požadavky na rodinný dům (stavebně technická dokumentace, fotodokumentace apod.), jelikož v katastru nemovitostí daná nemovitost jako rodinný dům nemůže být evidována např. z důvodu lokace, kde platí zákaz výstavby rodinných domů.

Jaké dokumenty je potřeba doložit?

Nárok na odpočet je nutné správci daně doložit v prvním roce, ve kterém je odpočet úroků uplatňován v ročním zúčtování daně či v daňovém přiznání, jednak smlouvou o uzavření úvěru, jednak výpisem z katastru nemovitostí. Informaci o výši zaplacených úroků je nutné dokládat každý rok, kdy je o odpočet úroků uplatňován. Prokázání bytové potřeby je zcela jistě jednodušší, pokud v dané nemovité věci máte trvalé bydliště, nicméně zákon tuto podmínku nevyžaduje a je tedy na Vás, jakým jiným způsobem budete schopni správci daně splnění podmínky bytové potřeby prokázat.

Kdo je oprávněn odpočet úroků nárokovat?

Nárok na odpočet úroků má vždy pouze ta osoba, která je uvedena ve smlouvě o úvěru. V případě, že je ve smlouvě uvedeno více účastníků, může si odpočet úroků nárokovat pouze jeden z nich v plné výši, případně všichni účastníci rovným dílem. Pokud nárok využije pouze jeden účastník, je vhodné informaci o neuplatnění další osobou doložit správci daně, např. formou čestného prohlášení.

V příštím díle článků na téma nemovité věci a jejich daňové souvislosti se zaměříme na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti.