Kdy je možno osvobodit příjem z prodeje nemovitosti?

Náš předchozí článek na téma „Odpočet úroků z úvěru na bydlení“ si můžete přečíst zde.

Na úvod dnešního tématu Vás hned upozorníme, že je důležité rozlišovat, zda je předmětná nemovitá věc určena (a užívána) k vlastnímu bydlení či nikoli.

Osvobození u nemovité věci určené k vlastnímu bydlení

Příjem z prodeje nemovité věci lze osvobodit, pokud v ní měl poplatník bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Druhou podmínkou pro uplatnění tohoto osvobození je typ nemovitosti. Jelikož osvobození je spojeno s vlastním bydlením, lze takto osvobodit pouze příjem z prodeje rodinného domu či bytu, který nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru. Toto osvobození nelze tedy v žádném případě vztahovat na nebytové prostory jako např. samostatné garáže.

Nicméně, příjem z výše uvedených nemovitostí lze osvobodit také v tom případě, že poplatník měl v dotčené nemovitosti vlastní bydlení po dobu kratší než dva roky, avšak příjem z jejího prodeje použije pro pořízení jiného vlastního bydlení.

Nicméně se objevují i případy, kdy se poplatník snaží příjem z prodeje takto osvobodit, ačkoli podmínku vlastního bydlení v dané nemovitosti nesplnil vůbec. V tomto ohledu bychom chtěli upozornit, že se jedná o nezákonnou činnost. Finanční správa v těchto věcech jedná ostražitě, a pokud má podezření, že poplatník danou podmínku nesplnil, zahajuje šetření, které může kromě jiného zahrnovat také výslechy sousedů jako svědků. Pokud je ve výsledku prokázáno, že podmínky pro osvobození nebyly splněny, je pochopitelně daň z prodeje doměřena, včetně příslušných sankcí. Současně může být takový případ i postoupen policii k prošetření eventuálního trestního činu.

Osvobození u nemovité věci neurčené k vlastnímu bydlení

Osvobodit lze samozřejmě také příjem z prodeje nemovitosti, ve které poplatník nebydlel, avšak podmínky jsou značně přísnější. V prvé řadě je nutno si uvědomit, že příjmy z prodeje nemovitostí zařazených v obchodním majetku a používaným k podnikání osvobodit nelze.

Dále je důležité rozlišit, kdy byla dotčená nemovitost pořízena, přičemž dělícím momentem je 1. leden 2021.

Příjem z prodeje nemovitosti, která byla pořízena do konce roku 2020, lze osvobodit, pokud ji poplatník vlastnil alespoň po dobu 5 let, přičemž tato doba se zkracuje o dobu, po kterou byla tato nemovitá věc prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, pokud byla nemovitost nabyta děděním od příbuzného v řadě přímé (prarodiče, rodiče, děti) nebo od manžela/manželky.

Od 1. ledna 2021 došlo k prodloužení výše zmíněného časového testu, a to na 10 let.

Na druhou stranu je možné příjem z prodeje takovéto nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 osvobodit i v případě, kdy délka vlastnictví 10 let není splněna, ale prostředky z prodeje jsou použity na financování vlastní bytové potřeby, a to za předpokladu oznámení takové skutečnosti správci daně nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za to zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.

Současně je nutno vzít na zřetel také lhůtu, do které musí být naplněna podmínka pořízení vlastní bytové potřeby. Zde existují dvě možnosti, které si vysvětlíme na příkladu: Subjekt v roce 2022 prodá nemovitou věc, jejíž příjem z prodeje by rád osvobodil v souvislosti s financováním vlastní bytové potřeby. Podmínku může naplnit, pokud prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby využije nejpozději do konce roku 2023, anebo, pokud nejdříve v roce 2021 použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby.

Pokud podmínka využití příjmů z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby není dodatečně splněna, pak je tento příjem daněn jako tzv. ostatní příjem ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal, tj. pokud byl tento příjem získán v roce 2022, bude příjem spadat do daňového přiznání za zdaňovací období roku 2023. Dále, pokud měla být bytová potřeba naplněna zahájením výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku nabytí pozemku a nestalo se tak, opět je tento příjem považován jako ostatní příjem ve zdaňovacím období, ve kterém marně uplynula lhůta pro zahájení výstavby (tj. v našem případě v daňovém přiznání za zdaňovací období roku 2026), a pokud došlo k pozbytí pozemku dříve než marným uplynutím této lhůty, je příjem z prodeje nemovité věci daněn ve zdaňovacím období, ve kterém došlo k pozbytí pozemku.

Oznámení o osvobozených příjmech

Dále bychom chtěli doplnit, že i tehdy, kdy poplatník splní některou z podmínek pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti, jeho daňové povinnosti nadále trvají.

Pokud poplatník obdrží osvobozený příjem, který je vyšší než 5 milionů Kč, je povinen tuto skutečnost oznámit správci daně. Termín pro podání oznámení je shodný se lhůtou pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém tento příjem obdržel. V daném oznámení se uvede výše příjmu, popis okolností nabytí příjmu a datum, kdy tento příjem vznikl. Nicméně, i zde existují výjimky, a to pro případy, kdy má správce daně k výše vyjmenovaným informacím přístup. Jelikož správce daně má přístup do katastru nemovitostí (jako do veřejného rejstříku), měl by být poplatník v případě převodů nemovitostí zproštěn povinnosti takovéto oznámení podávat. Nicméně, z praktického hlediska doporučujeme oznámení o osvobozených příjmech správci daně předložit i v případě prodeje nemovitosti. Zcela jistě pak oznámení nutno podat, pokud se bude jednat o dar, dědictví a podobně.

Pokud totiž poplatník oznámení nepodá, i když mu taková povinnost vznikla, hrozí mu pokuta, která se vypočítává z částky neoznámeného příjmu. Pokud toto oznámení bude podáno po termínu, nicméně ještě předtím, než bude doručena výzva od správce daně, činí pokuta 0,1 % z částky osvobozeného příjmu. Za předpokladu, že Vás již správce daně vyzve a vy tuto povinnost splníte v náhradní lhůtě, je pokuta citelnější, a to 10 % osvobozeného příjmu. V nejhorším případě, kdy nebudete na výzvu reagovat, činí pokuta 15 % osvobozeného příjmu.

Závěrem bychom mohli shrnout, že ačkoli to úplně nemusí na první pohled vypadat, daňová problematika nemovitých věcí je zcela jistě bohatým tématem, a pokud se obáváte úskalí, která by pro Vás mohla z této záležitosti vyplynout, můžete si od nás nechat vyhodnotit eventuální daňové dopady. Rádi Vám v této věci poskytneme naši asistenci!