Nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés

Le 9 juin 2022, le projet de loi C-8 a reçu la sanction royale, entraînant l’entrée en vigueur de la taxe sur les logements sous-utilisés proposée par le gouvernement fédéral canadien à compter du 1^er janvier 2022. Cette taxe vise les non-résidents qui possèdent des immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés au Canada.

Elle s’applique généralement à une personne qui est propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada au 31 décembre de l’année civile, si (i) le propriétaire n’est pas un « propriétaire exclu »; et (ii) le propriétaire n’a pas le droit de demander une exemption à l’égard de son intérêt dans l’immeuble. Lorsque la taxe s’applique, le taux est égal à 1 % de la « valeur imposable » de l’immeuble, soit la valeur la plus élevée entre la valeur imposable du bien, déterminée par la province applicable, et le prix de vente le plus récent. Les propriétaires peuvent également choisir d’utiliser la juste valeur marchande s’ils le souhaitent.

Outre le taux d’imposition, les propriétaires d’immeubles résidentiels enregistrés au Canada (autres que les « propriétaires exclus ») devront déposer une déclaration annuelle avant le 30 avril. Quiconque omet de produire une déclaration dans le délai et selon les modalités prévues par la taxe sur les logements sous-utilisés est tenu de payer une pénalité égale au plus élevé des montants suivants :

a) 5 000 $ si la personne est un particulier et 10 000 $ dans les autres cas;

b) le montant qui correspond au total des montants suivants :

(i) un montant correspondant à 5 % de la taxe payable par la personne à l’égard de l’immeuble résidentiel pour l’année civile;

(ii) pour chaque mois complet où la déclaration est en retard, un montant correspondant à 3 % de la taxe payable.

Par propriétaire exclu on entend un particulier qui est citoyen ou résident permanent du Canada et certaines sociétés ouvertes, soit des sociétés constituées au Canada et dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs canadienne désignée. 

Toutefois, la définition de « propriétaire exclu » n’inclut pas les personnes morales privées canadiennes, les sociétés de personnes et les fiducies ou les filiales appartenant entièrement à des sociétés ouvertes qui sont des « propriétaires exclus ». Bien que ces entités ne soient pas soumises à la taxe, elles devront néanmoins produire une déclaration annuelle, même si elles bénéficient d’une exemption à la taxe.

Il convient de noter que le propriétaire est le détenteur du titre de propriété enregistré, et non nécessairement le propriétaire bénéficiant de l’immeuble.

Il y a plusieurs exceptions à cette mesure, incluant les situations suivantes :

• Le propriétaire est une « personne morale canadienne déterminée », une « société de personnes canadienne déterminée » ou une « fiducie canadienne déterminée ». Il s’agit généralement de sociétés privées, de sociétés de personnes et de fiducies dont les intérêts sont entièrement ou presque entièrement détenus par un propriétaire exclu. Bien qu’un particulier étranger puisse détenir moins de 10 % des votes ou de la valeur d’une société fermée et que la société soit tout de même qualifiée de « société de personnes canadienne déterminée », tout intérêt d’un particulier étranger dans une société de personnes ou une fiducie signifierait que cette dernière ne répond pas aux exigences de ces définitions;
• L’immeuble résidentiel est utilisé à titre de lieu de résidence principal par le propriétaire ou certains membres de sa famille pendant l’année civile;
• L’immeuble est loué à long terme, au moins 180 jours de l’année civile;
• L’immeuble ne convient pas à une utilisation à l’année comme lieu de résidence ou est inaccessible de façon saisonnière;
• L’immeuble résidentiel est inhabitable pendant un nombre déterminé de jours à cause d’une catastrophe ou de conditions dangereuses échappant au contrôle raisonnable du propriétaire ou en raison de rénovations;
• Le propriétaire de l’immeuble l’a acquis au cours de l’année civile;
• Le propriétaire de l’immeuble est décédé au cours de l’année civile ou de l’année civile précédente.

Le gouvernement fédéral a également déclaré son intention d’inclure certaines autres exemptions relatives aux immeubles de vacances ou de loisirs. Nous supposons que divers changements et ajouts seront effectués au moyen de règlements.