Buitenlands onroerend goed krijgt KI

U herinnert zich de hetze nog wel. Belgisch onroerend goed van natuurlijke personen dat niet wordt verhuurd of wordt verhuurd voor privé-doeleinden wordt belast op basis van het kadastraal inkomen (KI). Buitenlands onroerend goed werd belast op de huurwaarde of de ontvangen huur. In de praktijk doken dan, afhankelijk van het land, allerlei formules op om deze ‘huurwaarde’ te bepalen.

Na hiervoor herhaaldelijk veroordeeld te zijn geweest door Europa, heeft België nu (eindelijk) zijn wetgeving aangepast (Wet van 17 februari 2021, BS 25 februari 2021).

Toekenning van een kadastraal inkomen

Voortaan wordt aan alle in het buitenland gelegen onroerende goederen een KI toegekend en zal de taxatie gebeuren volgens dezelfde regels als voor in België gelegen onroerend goed. Indien het onroerend goed echter gelegen is in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, blijft het aldus vastgestelde inkomen (meestal) vrijgesteld met progressievoorbehoud. Dit betekent dat het dus enkel in aanmerking wordt genomen voor het bepalen van het tarief op de overige in België te belasten inkomsten. Voor landen zonder verdrag, wordt de belasting blijvend verminderd tot 50%.

De belastbare basis voor niet verhuurde of voor privé verhuurde onroerende goederen, wordt dan het geïndexeerd KI x 1,4. Daar waar in de oude regeling de buitenlandse belasting in mindering mocht worden gebracht, kan dat in de nieuwe regeling niet meer.

Dit laatste geldt ook voor de andere onroerende goederen (bv verhuur aan een vennootschap) die belastbaar blijven op van basis de netto-huurprijs. Dit is het bruto ontvangen bedrag van de huur en de huurvoordelen onder aftrek van 10% forfaitaire kosten voor gronden respectievelijk 40% voor gebouwde onroerende goederen. Deze aftrek is echter beperkt tot 2/3 van het niet-geïndexeerde KI x een revalorisatiecoëfficiënt. Gevolg is ook hier dat de buitenlandse belasting niet langer aftrekbaar is aangezien deze wordt geacht begrepen te zijn in de kostenforfaits.

Ander gevolg is ook dat een eventuele herkwalificatie van huur in bezoldiging voor bedrijfsleiders nu ook mogelijk wordt voor buitenlands onroerend goed

Vaststelling van het kadastraal inkomen

De vaststelling van het KI gebeurt op dezelfde manier als de vaststelling van het KI van Belgische onroerende goederen dit wil zeggen dat wordt uitgegaan van de normale netto-huurwaarde op 1 januari 1975.

Concreet wordt het KI dan als volgt bepaald:

• Voor gronden: EUR 2,00 per hectare.
• Voor gebouwen: door 5,3% toe te passen op:
  • de normale verkoopwaarde op het referentietijdstip (1 januari 1975) of
  • indien het niet (meer) mogelijk is de normale verkoopwaarde per 1 januari 1975 te achterhalen, de actuele normale verkoopwaarde waarop vervolgens een correctiefactor wordt toegepast die per jaar is bepaald. Deze bedraagt 15,018 voor 2021 en 15,036 voor 2020. De vorige jaren zijn terug te vinden in de Circulaire 2021/C/21 van 1 maart 2021. De normale verkoopwaarde is dan de verkoopwaarde die onder normale omstandigheden kan bekomen worden.

Zo zal een onroerend goed aangekocht in 2021 met een actuele normale verkoopwaarde van EUR 400.000 een KI krijgen van EUR 1.412 = 400.000 : 15,018 x 5,3%.

Procedure en te verstrekken info

Indien men een onroerend goed verwerft vanaf 1 januari 2021, dient men dit spontaan te melden bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie binnen 4 maanden vanaf de verwerving.

Voor daarvóór verworven goederen dient dit gebeurd te zijn vóór 31 december 2021.

De aangifte kan ingediend worden via MyMinfin. Het formulier kan ook aangevraagd worden per mail op volgend email adres: [email protected] of per brief bij de Administratie

Opmetingen en Waarderingen, Cel Buitenlands KI, Koning Albert II laan 33 bus 55, 1030 Brussel.

Belastingplichtigen die in het verleden al onroerende inkomsten hadden aangegeven in hun aangifte, ontvangen in principe het formulier rechtstreeks van de fiscus.

Volgende informatie moet onder andere opgenomen worden: type (villa, appartement), ligging, eigendomsaandeel, actuele verkoopwaarde of betaalde prijs en jaar van aankoop alsook eventuele kosten van (ver)bouwwerken en het jaar dat deze voltooid werden.

Na vaststelling van het KI, zal dit via een aangetekende brief worden meegedeeld. Hiertegen kan dan nog 2 maanden in bezwaar gegaan worden.

Opgelet: niet alleen de aankoop maar ook de verkoop, successie, verbouwing of elke andere wijziging in uw zakelijk rechten van het buitenlands onroerend goed, moeten spontaan gemeld worden.

Sanctie

Belastingplichtigen die nalaten de nodige meldingen te doen, hangt een boete van EUR 250 tot EUR 3.000 boven het hoofd.

Vanaf wanneer van toepassing?

Met het nieuw vastgestelde KI zal rekening worden gehouden in de aangifte personenbelasting vanaf het aanslagjaar 2022 (inkomsten van 2021). Voor aanslagjaar 2021 (inkomsten van 2020) blijft alles bij het oude.

Conclusie

Dat met de nieuwe regeling de discriminatie tussen Belgisch en buitenlands onroerend goed is weggewerkt, staat buiten kijf. Of dit in het voor- of nadeel van de belastingplichtige zal zijn, valt echter nog af te wachten.